Mieszkanie inwestycyjne - warto wybierać starannie i rozważyć rynki regionalne

03 lipca 2025

Rynek mieszkaniowy w Polsce ulega dynamicznym zmianom, jednak mieszkania inwestycyjne wciąż pozostają atrakcyjną formą dywersyfikacji portfela oraz sposobem ochrony kapitału („capital preservation”). Kluczowe staje się świadome podejście do inwestycji – zarówno pod względem lokalizacji, jak i typu nieruchomości. Dla wielu inwestorów atrakcyjne mogą się okazać rynki regionalne, gdzie ceny mieszkań są nadal zdecydowanie niższe niż chociażby w Warszawie.

Mieszkanie inwestycyjne – jak kształtują się ceny

Według opublikowanych w kwietniu 2025 r. danych Rankomat i Rentier.io ceny mieszkań na największych rynkach pozostają wysokie. Za metr kwadratowy średniej wielkości mieszkania w Warszawie zapłacimy ponad 16 tys. zł. Dla porównania w Katowicach będzie to 11 400 zł. Co ciekawe, podczas gdy największe ośrodki odnotowują korektę cen w dół (w stolicy jest to 2 proc. rok do roku), na wielu mniejszych rynkach tendencja jest odwrotna. Przykładowo wzrosty cen w Toruniu, Bydgoszczy czy Rzeszowie kształtują się na poziomie 10-12 proc. Rekordzistą są natomiast Katowice, gdzie w segmencie średnich mieszkań odnotowano wzrost aż o 24 proc. Nadal jednak cena za metr kwadratowy pozostaje dużo niższa niż chociażby w stolicy.

Wybierając nieruchomość inwestycyjną warto brać pod uwagę nie tylko ceny zakupu, ale również potencjał dochodu z najmu oraz relację czynszu do potencjalnej raty kredytowej. Ważnymi czynnikami są także sytuacja na lokalnym rynku pracy, poziom bezrobocia i wynagrodzeń.

Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics

Rynek najmu stabilnie

Jak wynika z analizy Otodom, pomimo, że w maju tego roku odnotowano spadek liczby ogłoszeń, po stronie popytowej aktywność poszukujących wzrosła. W maju użytkownicy platformy zostawili 322 tys. odpowiedzi na ogłoszenia najmu mieszkań, to o 15% więcej miesiąc do miesiąca i o 16% więcej rok do roku.

Po stronie stawek obserwujemy stabilizację, w ujęciu miesięcznym zmiany są niewielkie (raz w górę, a raz w dół), a patrząc rok do roku o 10% lub więcej urosły tylko w Bydgoszczy i Olsztynie. W pozostałych dużych miastach zmiana rzadko przekracza 5%. Według danych portalu średnia stawka najmu w Polsce wynosi obecnie 3600 zł.

Z kolei dane Rankomat i Rentier.io wskazują, że w ujęciu rocznym czynsze najmu rosną w niewielkim stopniu ( o 3 proc). na największych i jednocześnie najdroższych rynkach, za to bardziej dynamicznie tam gdzie stawki są bardziej przystępne. Przykładowo Szczecin odnotował wzrost o 6 proc. a Katowice o 13.

Kto generuje popyt na najem

Według raportu firmy JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce” z kwietnia 2025 r., coraz większą grupą najemców są młodzi profesjonaliści oraz studenci zagraniczni. W związku z tym inwestorzy powinni rozważać zakup mieszkań w centrach akademickich oraz ośrodkach miejskich, które rozwijają infrastrukturę biznesową i edukacyjną.

W ostatnich latach Katowice cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. To miasto, które przyciąga młodych ludzi, firmy i kapitał. W 2023 r. zostało uznane za szóste duże miasto przyszłości w prestiżowym rankingu fDi Intelligence przygotowanym przez Financial Times. Ponadto Katowice mogą się pochwalić bezrobociem rejestrowanym wynoszącym zaledwie 1 proc., w porównaniu do średniej ogólnopolskiej oscylującej na poziomie ok. 5 proc. W zestawieniu z cenami mieszkań niższymi niż w najbardziej konkurencyjnych lokalizacjach, czyni to miasto atrakcyjną opcją dla inwestorów poruszających się na rynku mieszkaniowym.

Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży, TDJ Estate

Mieszkanie mieszkaniu nierówne

Eksperci są zgodni, że w obecnych realiach warto inwestować w nieruchomości, które wyróżniają się na tle konkurencji – zarówno jakością architektury, jak i lokalizacją oraz standardem wykonania.

Strategia inwestycyjna powinna być dostosowana do konkretnego segmentu rynku. Warto analizować, czy dana nieruchomość będzie atrakcyjna np. dla studentów i młodych pracowników – wtedy liczy się bliskość uczelni i komunikacji miejskiej. Inni inwestorzy mogą preferować projekty z udogodnieniami dla rodzin – jak dostęp do zieleni, szkół czy placów zabaw.

Marcin Krasoń, Otodom Analytics

Przykładem takiego podejścia jest inwestycja Pierwsza Dzielnica realizowana przez TDJ Estate. Projekt zlokalizowany jest w centrum Katowic, w bezpośrednim sąsiedztwie Strefy Kultury, co zapewnia dogodny dostęp do infrastruktury miejskiej oraz oferty kulturalnej i edukacyjnej. Inwestycję wyróżniają nowoczesna architektura, wysoki standard wykonania oraz funkcjonalna urbanistyka. Istotnym elementem są liczne przestrzenie wspólne dla mieszkańców – takie jak coworking, pralnia czy siłownia – a także zaplanowana zieleń, która poprawia jakość otoczenia i sprzyja integracji społecznej. Tego typu rozwiązania zwiększają atrakcyjność inwestycji zarówno z perspektywy codziennego użytkowania, jak i długoterminowej wartości rynkowej.