Demograficzne wyzwania mieszkalnictwa. Jak projektować osiedla, które dojrzewają razem z mieszkańcami?

21 stycznia 2026

Według prognoz do 2060 roku liczba osób w wieku 65+ w Polsce wzrośnie do niemal 12 milionów, stanowiąc blisko 40 proc. populacji¹. Zmieniająca się sytuacja demograficzna wiąże się z wieloma wyzwaniami – nie tylko z zakresu polityki społecznej czy ochrony zdrowia, ale także rynku mieszkaniowego i urbanistyki. Inwestycje realizowane dziś będą funkcjonować przez kolejne dekady, w zupełnie innych realiach demograficznych niż obecne. Co sprawia, że osiedla będą w stanie naturalnie dostosować się do zmieniających się potrzeb swoich mieszkańców?

Przyszli seniorzy dzisiejszymi kupującymi

Polacy przeprowadzają się w ciągu całego swojego życia średnio 3 - 4 razy². Z kolei najwięcej, bo ponad 30 proc. osób planujących zakup nieruchomości, jest w grupie wiekowej 55+, niewiele mniej, bo 28 proc. to osoby w wieku 35 – 44³. Dla wielu z tych kupujących będzie to miejsce, w którym spędzą swoją emeryturę. Jednocześnie należy pamiętać, że jak wskazuje część raportów demograficznych, przyszłe pokolenia seniorów będą znacząco różnić się od obecnych – pod względem stylu życia, poziomu aktywności, wykształcenia czy oczekiwań wobec przestrzeni. To przypomina, że projektowanie mieszkań i osiedli nie może opierać się na sztywnych, jednowymiarowych schematach.

W swoich przewidywaniach eksperci OECD podkreślają, że miasta, które nie uwzględnią potrzeb różnych grup wiekowych już na etapie planowania, poniosą w przyszłości wysokie koszty społeczne i ekonomiczne. Oczywiście w projektowaniu inwestycji mieszkaniowych gotowych na wyzwania przyszłości nie chodzi o budowanie osiedli stricte dla seniorów, ale o tworzenie środowiska, które ewoluuje wraz z mieszkańcami. Dzięki temu będą one w stanie uniknąć rewolucyjnych zmian za kilka czy też kilkadziesiąt lat, jednocześnie odpowiadając niezmiennie na potrzeby wszystkich mieszkańców na różnych etapach życia. Rozwiązania służące młodym rodzinom, osobom pracującym zdalnie czy singlom często okazują się równie istotne dla mieszkańców w późniejszych latach.

Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate

Wspólnota jako odpowiedź na samotność

Jednym z najpoważniejszych problemów starzejącego się społeczeństwa jest rosnący poziom osamotnienia. Jak wynika z badania z 2025 roku, ponad 60 proc. seniorów odczuwa samotność, a blisko 20 proc. zmaga się z nią często lub bardzo często⁴. Kurczące się sieci relacji wpływają negatywnie na zdrowie psychiczne i fizyczne, a wraz z rosnącą liczbą osób starszych problem ten będzie znacząco wzrastał.

Odpowiedzią na te wyzwania nie są wyłącznie rządowe programy i polityka publiczna. Również podmioty prywatne, w szczególności deweloperzy, mają realny wpływ na to jak, realizowane są projekty mieszkaniowe odpowiadające na demograficzne zmiany. Tworzenie przestrzeni takich jak zielone dziedzińce, kluby mieszkańca, miejsca do nieformalnych spotkań czy aktywności sąsiedzkiej, sprzyja budowaniu relacji międzyludzkich, które powstają w sposób naturalny i spontaniczny. Rozwiązania te podnoszą jakość życia wszystkich mieszkańców, niezależnie od wieku, a w dłuższej perspektywie mogą skutecznie ograniczać ryzyko izolacji społecznej osób starszych.

Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate.

Projektowanie dostępności już dziś

Windy, szerokie ciągi komunikacyjne, brak barier architektonicznych czy czytelny układ przestrzeni wspólnych są dziś często postrzegane jako standard, który podnosi komfort codziennego życia. W perspektywie demograficznej stają się jednak kluczowym warunkiem samodzielności mieszkańców w późniejszych latach życia.

Projektowanie dostępności od początku pozwala uniknąć kosztownych i trudnych adaptacji w przyszłości. Co ważne, nie oznacza to tworzenia rozwiązań dedykowanych wyłącznie osobom starszym, lecz uniwersalne podejście, które zwiększa komfort wszystkich mieszkańców, a w szczególności grup o specjalnych potrzebach, np. rodziców z dziećmi, osób z ograniczeniami mobilności czy seniorów.

Miasto w zasięgu codziennych potrzeb

Inwestycje realizowane w centralnych częściach miast w naturalny sposób zapewniają bliskość infrastruktury miejskiej. Z perspektywy mieszkańców kluczowe znaczenie ma jednak przede wszystkim łatwość i wygoda codziennego dostępu do niezbędnych usług oraz sprawna komunikacja, przy czym potrzeby te zmieniają się wraz z wiekiem i stylem życia. Dlatego rola dewelopera nie ogranicza się wyłącznie do wyboru atrakcyjnej działki pod względem zabudowy, ale obejmuje także analizę i rozwój powiązań komunikacyjnych oraz szeroką współpracę z podmiotami publicznymi i prywatnymi w zakresie kształtowania otoczenia inwestycji. Celem tych działań jest stopniowe podnoszenie dostępności usług odpowiadających na codzienne potrzeby mieszkańców.

Szczególnie istotne jest systematyczne monitorowanie oczekiwań społecznych i elastyczne dostosowywanie oferty usługowej. Takie podejście wspiera samodzielność oraz aktywność mieszkańców na różnych etapach życia. Tworząc katowicką Pierwszą Dzielnicę, zależało nam, aby stała się ona wzorem osiedla, które nie jest zamkniętą enklawą, lecz integralną częścią miejskiego ekosystemu. Bliskość infrastruktury, usług i przestrzeni publicznych sprawia, że codzienne potrzeby mieszkańców, także te w dłuższej perspektywie życia, są dostępne w zasięgu kilku minut.

Jakub Kwiecień, Manager ds. Sprzedaży inwestycji Pierwsza Dzielnica, TDJ Estate

W obliczu zmian demograficznych odpowiedzialność branży deweloperskiej wykracza poza pojedyncze inwestycje oraz krótkoterminowe potrzeby rynku. Decyzje projektowe i urbanistyczne podejmowane dziś, będą kształtować jakość życia mieszkańców i spójność społeczną miast przez kolejne dekady. Długofalowe myślenie oznacza tworzenie przestrzeni elastycznych, dostępnych i sprzyjających relacjom - takich, które mogą ewoluować wraz ze zmieniającymi się potrzebami społeczności.

[1] Informacja o sytuacji osób starszych w Polsce za 2023 r, Minister ds. Polityki Senioralnej, 2024
[2] Raport „Dom z sensem: co naprawdę kryje się za przeprowadzkami Polaków”, Otodom, 2025
[3] Raport „To my. Kupujący 2025” Nieruchomosci-online.pl, 2025
[4] Badanie Polskiego Czerwonego Krzyża „Zrozumienie potrzeb i wyzwań stojących przed osobami 60+”, 2025